פאונדרס מציעים עסקת נדלן במונטנגרו

עסקת בוטיק למשקיעים ישראלים בקרקע חקלאית במונטנגרו:

פאונדרס, בית ההשקעות לנדל"ן, מציע למשקיעים ישראלים
שותפות בקרקע בשטח של - 12 דונם המיועדת להקמת מתחם יוקרתי של דירות ומלון בוטיק בעיירת הנופש
הרציג נובי, במונטנגרו


חברת פאונדרס רכשה קרקע בשטח של כ- 12 דונם, המיועדת להשבחה בעיירת הנופש הרציג נובי, מונטנגרו. הקרקע, הממוקמת בשכונה היוקרתית- מלינה, על צלע הר, כ- 250 מ' קו אווירי לים, הינה קרקע "ירוקה" הנמצאת בתהליך השבחה מתקדם ועתידה לקבל בקרוב היתרי בנייה. מפאונדרס נמסר כי על הקרקע יקום מתחם של דירות יוקרה ומלון בוטיק, שישרת את האוכלוסייה המקומית ואת התיירים הרבים הפוקדים את המקום במהלך כל השנה.

העסקה שמציעה פאונדרס למשקיעים, היא שותפות בקרקע המיועדת לשינוי יעוד והשבחה גבוהה, תוך זמן קצר יחסית. שלב א' של רכישת הקרקע, שכבר הסתיים, התבצע ע"י קבוצת רכישה מטעם פאונדרס במחיר של 121 יורו למ"ר. כעת, נמצאת העסקה בשלב ב', שלב של קבלת אישורי אדריכל העירייה והרשויות, שנמצא כבר בעיצומו. מפאונדרס נמסר כי הקרקע צפויה להגיע לשווי של כ- 300 יורו למ"ר לאחר השבחה, לפני בנייה. חלקות דומות באזור, שעברו השבחה והתחלות בנייה, נמכרות ב כ-400 יורו למ"ר.

הרציג נובי היא עיירת נופש המונה 30,000 תושבים, קרובה לגבול קרואטיה ונהנית ממזג אוויר נוח כל השנה. העיירה שוכנת לאורך חוף הים (מפרץ קוטור) מתאפיינת בתיירות ערה, בעיקר מצד רוסים, סקנדינבים ובריטים, הנמשכים למזג האוויר הנוח ולאווירה הפסטורלית.

"אנו רואים במונטנגרו יעד אסטרטגי להשקעות נדל"ן בתקופה הכלכלית הנוכחית והמאתגרת", מוסרת דנה תדמור, מנכ"ל חברת פאונדרס, "מונטנגרו הינה מדינה קטנה ומתפתחת, בעלת תנאים נוחים לביצוע עסקאות ובפרט עסקאות נדל"ניות. כיום ניתן לבצע עסקאות, בהן יש רישום בטאבו של בעלות זרה מלאה על הקרקע. בנוסף, פשטות המנגנון הכלכלי ועידוד הממשל להשקעות זרות, תורמים לתנאים עסקיים נוחים".

מדינת מונטנגרו השוכנת על הים האדריאתי, זכתה לאחרונה לכינוי: "המונטה קרלו של הבלקן". מדובר באזור נוצרי של יוגוסלביה לשעבר, שנפרד ב- 2006 מסרביה. הרפובליקה הזעירה (כ- 800,000 תושבים) נהנית מצמיחה תיירותית הגבוהה באירופה- כ- 10% בשנה.

תעשיית התיירות במונטנגרו מרכיבה ש-70% מהכלכלה המקומית. תיירות זו מגיעה גם דרך הים, ביאכטות פרטיות. כיום מוקמת במונטנגרו המרינה הגדולה ביותר באירופה, כדי לתת מענה לכמות הרבה של כלי השייט המגיעים למונטנגרו. גם מותג הנופש היוקרתי בעולם: Four Seasons יכנס לראשונה בהיסטוריה למזרח אירופה וישים את דגלו במרינה החדשה. מעבר לגישה מהים, מושקעים כיום כספים רבים בנמל תעופה במונטנגרו, שהפך בשנה האחרונה, לנמל תעופה בינלאומי ועובר שדרוג שיאפשר לו לשרת את האזור כולו.

מפאונדרס נמסר כי רוכשי הקרקעות באזור הינם בעיקר רוסים, אנגלים וסקנדינבים המעדיפים, באווירה הכלכלית הנוכחית, להשקיע את כספם בנדל"ן ולהבטיח את הונם בנכס ממשי על פני להחזיק את הכספים בבנקים. רבים מהם הינם בעלי בית שני במונטנגרו. הון רוסי מושקע יחסית בקלות בנכסים במונטנגרו לאור העובדה שיש טיסות ישירות מרוסיה לטובת ואין דרישה של המדינה לוויזה.

פאונדרס הוא בית השקעות לנדל"ן בבעלות אנשי העסקים: דנה תדמור, טניה אמיד ואורי עצמון, המבצע השקעות ברחבי העולם. במהלך שנות פעילותה השקיעה החברה בנדל"ן מעבר לים היקפים של כ- 240 מיליון דולר. החברה שהוקמה לפני כ- 11 שנה מתמחה באיתור השקעות נדל"ן רווחיות, הן בתחום הנדל"ן ליזמות והן בתחום הנדל"ן המניב. החברה פועלת ומשקיעה בנכסים בקנדה, מונטנגרו, מזרח אסיה וארה"ב, עם משרדים בישראל, קנדה, ארה"ב ומזרח אסיה. בכוונתה לפעול גם באירופה במהלך 2009.

פאונדרס ממליצים על נדלן ביוסטון

להלן נתוני רקע על יוסטון וליג סיטי למתעניינים לרכוש נדל"ן

יוסטון:

אוכלוסיה – 5 מליון תושבים רבתי.
העיר הרביעית בגודלה בארה"ב.
עיר צעירה ותוססת מלאה במוזיאונים, פארקים גדולים, תיירות ועוד.
ידועה כעיר הנפט החלל והתעופה.

שנות ה 50 -
מרכז הבקרה על טיסות החלל של נאס"א הוקם ב- 1963 במרחק מספר קילומטרים מיוסטון וכעבור כ -6 שנים היה שמה של העיר המילה הראשונה שנאמרה על ידי האדם על הירח..
שנות ה 70 –
הצלחתה של יוסטון ממשיכה להרקיע שחקים.
ב 1981 הוצפה יוסטון בממון. {כתוצאה מעסקי הנפט}.
לקראת סוף שנות ה- 80 נכנסה יוסטון למשבר כלכלי בעקבות הוזלת מחירי הנפט עי מדינות ערב, אשר הציפו את השוק השחור בנפט במחירים שלא הצדיקו שאיבת נפט בארה"ב עצמה.
שנות ה 90 –
כתוצאה מנפילת מחירי הנפט, הפכה כלכלת יוסטון למגוונת יותר והעיר חזרה ליהנות משגשוג כלכלי.
תושבי יוסטון חיפשו מקורות השקעה חדשים ופנו לתחום ההיטק והתעופה.

כלכלה
יוסטון היא שילוב של הון עתיק {עסקי הנפט} בחברות צעירות, מה שמספק דינאמיקה עסקית תמידית.
מהווה את אחד המרכזים הפיננסים הגדולים בארה"ב.
אבטלה – ביוסטון 7.6% מובטלים, כ 147,000 איש מתוך 5 מליון תושבים.
הכלכלה באזור מתבססת בשנים האחרונות בעיקר על תעשיות האזור, כגון: נאס"א, מרכז הרפואי של טקסס, תעלת הספינות של יוסטון, תעשיות פטרו כימיות, מוצרי בריאות, בתי מסחר יוקרתיים ותיירות.
ביוסטון שני נמלי תעופה גדולים, תחנת רכבת ותחנת אוטובוס מרכזית.
מוקד מרכזי בתחום הכלכלה של יוסטון הוא חברות המתעסקות בתעופה וההיטק.

צפי של גידול של כ- 30 אלף משרות נוספות בעיר עד סוף שנת 2004.
חברות שכבר נמצאות ביוסטון יוצרות, אף הן משרות חדשות בקצב מהיר, מה שכמובן,שמגביר את הביקוש לדיור.

נאס"א:
בשנת 1963 הוקם המרכז לחקר החלל. המרכז התפתח והפך למרכז הבקרה לטיסות לחלל וכן למרכז העיקרי להכשרת אנשים לטיסות חלל.
מספר עובדים: 3000 עובדים נותני שירות.
110 אסטרונאוטים.
המרכז מהווה מקור משיכה בשל יתרונותיו העסקיים ולכן לכל החברות המובילות בארה"ב בתחום החלל והתעופה יש ייצוג באזור {מקומות תעסוקה רבים}.
הערכות לגבי כוח העבודה באזור מראות כי 16% מכל העובדים באזור עובדים בתעשיית החלל והתעופה.
ההשקעות המקומיות הקשורות לנאס"א נאמדות ב -1.6 בליון דולר בשנה.

תעשיות פטרו – כימיות:
במתחם התעשייתי של אזור המפרץ קיימים 65 מפעלים המתמחים בכימיה ופטרו- כימיה ומעסיקים בין 7000 ל- 8000 עובדים.
מתוך ממצאים עולה כי השפעתן העסקית של החברות במתחם העסקי של אזור המפרץ על אזור יוסטון ומפרץ יוסטון עולה על סכום של 1 בליון דולר לשנה.

תיירות, שייט ונופש:
מוקדי המשיכה לתיירים ומבקרים כוללים את מרכז החלל יוסטון, הטיילת של KEMAH , מוזיאונים וחוף ים.
בתי המסחר באזור המרינה אחראים על כ 10% מכלל המכירות באזור מפרץ יוסטון. האזור מלא בחופי רחצה, נמלים, שעשועי מים, עשרות מסעדות ופאבים.
רובע מוזיאונים מפורסם ועשיר.

ליג סיטי

בפאתי העיר יוסטון שוכנת ליג סיטי על חוף המפרץ של טקסס.
נמצאת במרחק נסיעה של כ -45 דקות ממרכז יוסטון.
ליג סיטי נהנת מאוכלוסיה במעמד סוציו אקונומי גבוה, בעלי תפקידים בכירים בכלכלה המקומית.
העיר ממוקמת באזור קליר לייק {clear lake}, שעל חוף מפרץ מקסיקו.
עיר דינאמית מלאת הזדמנויות עסקיות.

אוכלוסיה – 53,590 תושבים .
איכות חיים גבוהה, סגנון חיים פרברי ושקט, בתי ספר ברמה גבוהה.
המרקם האנושי בה מורכב מעירוב של עובדי הי טק בתחומי חקר החלל ועובדי תעשיות הפטרוכימית.
אוכלוסיה ברמה אנושית גבוהה ובעלת מוטיבציה להתפתחות והצלחה
מאז שנת 1990 האוכלוסייה בליג סיטי גדלה בקצב של 6% בשנה.
90% סיימו ביה"ס תיכון.
35.5% בעלי תואר במקצוע חופשי.
11.6% בעלי תואר מקצועי.
4% מובטלים.
67,838 $ ממוצע הכנסה שנתית. {נכון לשנת 2003}.
תושביה נמצאים מעל לממוצע בהשוואה לאזור יוסטון.
ממוצע הגילאים הוא בין 45-35.

כלכלה
ליג סיטי מהווה מוקד משיכה לעובדים - תיירות פנים וחוץ, איכות חיים גבוהה, קרובה למרכז יוסטון.
רשת תחבורה בינלאומית נוחה ונגישה.
בסיס כלכלי מגוון שהולך ומתפתח.
המאפיינים העסקיים של העיר כוללים כוח עבודה בעל השכלה נרחבת וכישורים טכניים גבוהים.
באזור ליג סיטי עובדים יותר מ37,000 מהנדסים.
מקומות העבודה הם לטווח הארוך מה שמשפיע על הכלכלה וההתפתחות באזור בייחוד בתחום הנדל"ן.
הכלכלה המקומית מבוססת בעיקרה על תעשיית החלל, תעשיות הנפט, שירותי בריאות, שייט ואטרקציות לילדים ומבקרים.
קיימת תמיכה חזקה מצד הממשל המקומי לטיפוח והגדלת העסקים בעיר, מה שהופך את ליג סיטי למקום הכי טבעי להתפתחות העסק.
באזור נמצא הריכוז השלישי בגודלו בארה"ב של ספינות נופש.
מעגן היכטות הפרטיות השני בגודלו בארה"ב נמצא בליג סיטי.
ליג סיטי משמשת כמקום גישה עבור ספינות תובלה וספינות נופש. אזור זה אחראי על כ 10% מכלל המכירות באזור המפרץ.
באגם קלייר מרוכזים 20% מבתי העסק העוסקים בתחום ספינות הנופש. הריכוז של כלי השייט הפרטיים באזור זה הוא מהגבהים בארה"ב.



TEXAS LEAGUE CITY

Manufacturers shipments, 1997 ($1000)
NA
400,008

Wholesale trade sales, 1997 ($1000)
49,891
323,111,661

Retail sales, 1997 ($1000)
279,765
182,516,112

Retail sales per capita, 1997
$6,713
$9,430

Accommodation and food services, 1997 ($1000)
34,151
22,698,848

Total number of firms, 1997
3,209
1,525,972

Minority-owned firms, percent of total, 1997
7.1%
23.9%

Women-owned firms, percent of total, 1997
26.6%
25.0%


רשימת אתרים שיכולים להיות לעזר:

פאונדרס - בית השקעות רוכשת עוד נדל"ן בקנדה

מתארגנת קבוצת רכישה ישראלית להשקעה בבית המשטרה בקנדה
הבניין נרכש לאחרונה ע"י פאונדרס -בית השקעות לנדל"ן בעלות של כ- 3 מיליון דולר; העסקה מבטיחה תשואה שנתית של 10.5% עד סוף 2012
מערכת טלנירי 9/12/2008, 11:18חברת פאונדרס- בית השקעות בינלאומי לנדל"ן, רכשה לאחרונה את בית המשטרה של מחוז אונטריו בקנדה. היקף העסקה כ- 2.9 מיליון דולר . מדובר בנכס מניב המייצר תשואה שנתית של 10.5% נטו כאשר חוזה השכירות הנוכחי בתוקף עד לסוף 2012 וקיימת אופציה להארכת החוזה לשתי תקופות נוספות, של חמש שנים כל אחת. מהחברה נמסר כי הנכס נבנה בשנת 2002 בהזמנה מיוחדת ולשימושה הבלעדי של המשטרה ושטחו הבנוי כ- 750 מ"ר המשתרעים על קרקע של יותר מ-5 דונם.למצטרפים לקבוצת הרכישה - משקיעים פרטיים, פאונדרס מציעה הצטרפות לעסקה בסכום התחלתי של כ- 90,000 דולר קנדי. המשקיעים יהנו מדי רבעון מחלקם בדמי השכירות החודשיים , ובעת המימוש ייהנו המשקיעים גם מחלקם ברווחים.דנה תדמור, מנכ"ל פאונדרס, מציינת כי מדובר בעסקה המבטיחה תשואה שנתית יוצאת דופן של כ- 10.5%. בית המשטרה נבנה במיוחד עבור מטה המשטרה המחוזי וההערכות הן שהמשטרה תמשיך ותשכור את הנכס בעשרות השנים הבאות.פאונדרס איתרה את העסקה כעסקה בטוחה במיוחד בעלת שני מאפיינים קריטיים: שילוב בין לקוח עוגן – גוף ממלכתי - לטווח רחוק המבטיח הכנסה קבועה, מצד אחד, ותשואה גבוהה במיוחד באופן מיידי הנובעת מדמי השכירות קבועים, מצד שני. שני הפרמטרים הללו מבטיחים מסלול השקעה מוגן עם הכנסה קבועה גבוהה, ופוטנציאל מימוש במחיר כדאי תוך כשלוש-ארבע שנים בעת חידוש השכירות על ידי המשטרה.דווקא על רקע המשבר מסבירה תדמור כי: "בתנאי השוק הנוכחיים, על המשקיעים להשקיע באלטרנטיבות המבטיחות תשואה קבועה לפרק זמן ארוך מצד אחד, ובעלות בנכס מצד שני. בשוק בו המגמה הינה חזרה לכלכלה המסורתית, משקיעים יוצאים משוק ההון ומחפשים השקעות כדאיות ובטוחות בנדל"ן שיבטיחו להם תשואה משתלמת במינימום סיכונים."

פאונדרס - בית השקעות

בקנדה, אפשר להשקיע ואפשר להשקיע...
קנדה ידועה כמקום אשר מקנה למשקיעים תחושת בטחון.
דירוג ה- AAA הבינ"ל, בחירתה על ידי ה- KPMG כמדינה אשר כדאי ביותר לעשות בה עסקים, המים והנפט של המדינה, תורמים רבות לתחושה זו, ואף על פי כן, רבים המגיעים להחלטה להשקיע בנדל"ן מניב בקנדה בגלל יציבותה הכלכלית של המדינה, מופתעים כל פעם מחדש כאשר בנוסף להשקעה הסולידית ולתשואה לה ציפו הם מקבלים בסוף "קצת יותר...".
נכסים מניבים להשקעה

משקיעים נבונים ומנוסים כבר למדו שבמקום יציב וסולידי מבחינה כלכלית יש לאתר "ערך מוסף", כי כאשר הכלכלה איתנה וההשקעות מניבות מזה שנים רבות - הסיכוי לתשואה נאה מעבר למקובל - גבוה במיוחד. צריך רק לדעת לחפש, או - לתת למקצוענים לחפש עבורנו.

10 דברים שעל כל משקיע לזכור:
- בדומה לארה"ב, מאופיינת קנדה במערכת כלכלית בעלת אוריינטציית שוק, בדפוסי הייצור דומים ובסטנדרטים של חיי שפע
- הכלכלה הקנדית מדורגת בדירוג בינלאומי AAA על ידי S&P
- ה- KPMG בחר בקנדה כמדינה אשר כדאי ביותר לעשות בה עסקים
- בהשוואה ליתר מדינות מועדון ה- G8, קנדה התאוששה מהר מהמשבר הכלכלי שארע בעקבות אירועי ה- 11 בספטמבר.
- העודף התקציבי בשנת 2007 הסתכם ב– 13.8 מיליארד דולר, מאזן חיובי מזה שמונה שנים ברציפות הצפוי להישאר חיובי לפחות בחמש השנים הבאות.
- במדינת אלברטה מצבורי נפט מהגדולים בעולם (פי שמונה מבערב הסעודית), נתון אשר הפך אותה למוקד עלייה לרגל למהגרים מחפשי עבודה ולאחת המדינות הכדאיות ביותר להשקעה בצפון אמריקה.
- שעורי אי תפוסה ((Vacancy נמוכים מאפיינים את קנדה בכלל (10% ומטה) ואת מדינת אלברטה בפרט. הדבר נכון לגבי נדל"ן מסחרי, משרדים, תעשייה ומגורים.
- על פי מחקרים צפי הצמיחה של מדינת אלברטה יהיה מהיר פי חמש מכל מדינה אחרת בקנדה
- שעור האבטלה במדינת אלברטה הוא מהנמוכים ביותר בצפון אמריקה ועומד על כ- 3.5%
- מחקרים מורים כי מדינת אלברטה משמשת כמנוע הכלכלי של קנדה...

אז על מה מדובר?
כמו תמיד - מיקום, מיקום ושוב... מיקום.
הפרובינציות של קנדה מאופיינות כולן ביציבות כלכלית, אולם התבוננות מעמיקה מלמדת על השוני הרב בניהן. מבחינת המשקיע הנבון, הבוחן את כדאיות ההשקעה על פי מגוון רחב של פרמטרים ולא רק על פי יציבות כלכלית, יש למיקום ולפרמטרים הנוספים חשיבות רבה באיתור הזדמנויות להשקעה.

אונטריו (הכוללת את העיר טורונטו)
המדינה / הפרובינציה? הקרובה ביותר לחוף המזרחי של ארה"ב ולניו - יורק. מאוכלסת בחברות אמריקאיות רבות ומושפעת יותר מאזורים אחרים במדינה ממדיניות ומכלכלת ארה"ב.
וונקובר
פרובינציה מרהיבה ובה עיר (וונקובר) מרגשת, בה נפגשים אוצרות טבע, נופים יוצאי דופן, בניינים היסטוריים ואווירה קוסמופוליטית. מדינת האופרה, הכנסים והקונצרטים המייצגת יותר מכל הצלחה ושפע (כאשר אלו קיימים...).בתקופות של האטה, ושפל כלכלי - יש להדגיש - התרבות גם היא בשפל והדבר בא לידי ביטוי גם בוונקובר.
קוויבק
מדינה / פרובינציה עצומה בגודלה הכוללת בשטחה ערים חשובות כמו מונטריאול וקוויבק. מפורסמת בנופי פרא וטבע בתולי לצד אזורים המיושבים בצפיפות. אע"פ שהמדינה נחשבת כקוסמופוליטית תושבי האזור מזוהים ברובם עם התרבות הצרפתית, זיקה עמוקה המהווה זכר לרצון העז להיפרד מקנדה ולהפוך למדינה עצמאית לפני כ- 40 שנה. עד היום מאופיינת קוויבק במחלוקות תרבותיות ותחרותיות רבה הפוגמים ביציבותה.
אלברטה
סוד גלוי הוא בקרב המשקיעים! אלברטה, מדינה בה שוכנים זה לצד זה טבע פראי, עתודות נפט (פי 8 מהכמות בערב הסעודית) וקרקעות לרוב, מאופיינת בכל מה שחושק בו המשקיע הממוצע: רגיעה, שפה מוכרת, זמינות, מיסוי נמוך, וחוקים ברורים. בעידן הנוכחי, כאשר ארה"ב מותירה מחוץ לתחום את מצבורי הנפט באלסקה, והמצבורים במזה"ת אינם באים בחשבון בגלל המצב הפוליטי, הופכת אלברטה למקור בלתי נדלה עבור שכנתה, והצורך והרצון לקרבה בין השתיים גדול מתמיד. ההתנהלות הבנקאית הדומה והשפה המוכרת מסייעים אף הם ואלברטה הופכת למקור להפקת נפט (זול יותר) ולעתודות קרקע מניבות המייצרות עוד ועוד תעסוקה ומושכות מהגרים מקנדה וממדינות אחרות.
איפה באלברטה? דרום אונטריו, קלגרי ואדמונטון מהווים את מרכז הכובד הכלכלי של המדינה.
תמונת המצב באלברטה מלמדת כי הכלכלה היצרנית היא אבן שואבת ליזמים ולמועסקים ומצבה של המדינה מעולם לא נראה מבטיח יותר...

לסיכום, על השאלה "למה דווקא קנדה?" ניתן לענות באמצעות מילה אחת: יציבות. אך על השאלה "איפה בדיוק?" לא ניתן לענות בשליפה. מהמאמר עולה כי אלברטה מהווה מוקד עניין למשקיעים, ולא בכדי. אם אינכם בטוחים בהחלטתכם מעל ומעבר לכל ספק - תנו למומחים לנדלן קנדה לסייע....

המאמר נכתב על ידי אורי עצמון, משנה למנכ"ל בית ההשקעות founders